Inversión en rentas residenciales: activo alternativo con retornos interesantes y estables en el tiempo

Invertir en bienes raíces

Al invertir en un fondo de este tipo se logra diversificar en distintos inmuebles, así como tener distintos arrendatarios, disminuyendo el riesgo de tener problemas con el no pago de los arriendos en un inmueble específico.

10 de marzo 2021 - La crisis subprime, la crisis de deuda griega, la incertidumbre política, la pandemia del coronavirus… aún siguen frescos en nuestra memoria estos y otros eventos, en algunos casos complejos de prever, pero siempre con consecuencias imposibles de proyectar, al menos en un inicio. Ante este tipo de eventos, los mercados, que detestan la incertidumbre, reaccionan con incrementos de la volatilidad y fuertes caídas, haciendo evidente lo conveniente de mantener portafolios bien diversificados.

Invertir en activos alternativos: nuevas tendencias y cambios demográficos

Aparte de la necesidad de obtener diversificación y ante el hecho de convivir con tasas extremadamente bajas, los inversionistas buscan clases de activos a través de los cuales poder apostar por nuevas tendencias y aprovechar los cambios demográficos, lo que los ha llevado a buscar alternativas no tradicionales para complementar sus carteras de inversión. 

Es así como private equity, private debt o, en términos genéricos, activos alternativos se han vuelto términos más familiares para los inversionistas. En general, podemos decir que este tipo de activos ofrecen, a cambio de una menor liquidez, un mayor retorno esperado versus activos tradicionales de riesgo comparable. Esta condición de menor liquidez de los activos alternativos es lo que ha hecho que, tradicionalmente, los inversionistas institucionales (fondos de pensiones, fondos soberanos, compañías de seguro, etc.) hayan sido quienes tomasen la delantera en este tipo de inversiones.

La inversión inmobiliaria: ¿es una buena idea?

En la búsqueda por lograr exposición a instrumentos de inversión con estas bondades es que los inversionistas denominados “personas naturales” han puestos sus ojos en las categorías que resultan más familiares y cercanas, como podríamos definir a la inversión en real estate, es decir, en inversión inmobiliaria. Así, se ha vuelto común que personas que disponen de algunos ahorros y capacidad de endeudamiento se planteen la alternativa de adquirir un departamento con el objetivo de arrendarlo. 

Lo anterior, respaldado además por la idea generalizada que el mercado inmobiliario en nuestro país, sobre todo en algunas regiones y comunas, no deja de subir. Frente a esto, ¿será efectivamente esta una buena alternativa de inversión? Antes de responder esta pregunta, analicemos en términos algo más ampliados este asset class, observando algunas tendencias y comportamientos que se han estado dando en el mercado inmobiliario también conocido como real estate, tanto a nivel global como local.

A nivel general, podemos decir que el real estate tiene diferentes subcategorías. Así, podemos enumerar el real estate comercial (centros comerciales, tiendas de conveniencia, strip centers, etc.), el industrial (bodegas, centros logísticos, etc.) o el residencial (activos con fines habitacionales), entre otros. Cada una de estas categorías tiene sus propios factores determinantes, sin embargo, es reconocido el hecho de que la inversión residencial goza de una mayor estabilidad y una menor correlación con el ciclo económico frente a sus pares, lo cual ha quedado en evidencia durante esta pandemia. 

Mirando al pasado más reciente, el 2020 tuvo efectos bastante nocivos para diversos sectores de la economía, producto de la crisis pandémica. Si bien las restricciones a la movilidad han generado problemas a nivel de la construcción de nuevas viviendas, el valor de estas no se ha visto afectado mayormente. Si miramos por ejemplo la evolución que ha tenido el precio de las viviendas en Estados Unidos a través del índice S&P/Case-Shiller a nivel nacional, se observa que este, medido en doce meses móviles, mantuvo crecimientos del orden del 4% - 5% hasta el mes de agosto (incluso mayores que los vistos en 2019 que rondaron el 3,5 %) acelerándose a fines de año y terminando en diciembre con cifras de más de un 10% por encima del mismo mes de 2019. 

El mercado inmobiliario en Chile

Invertir en propiedades

A nivel local, en Chile el precio de las viviendas no se ha visto afectado mayormente, con cifras que, si bien se encuentran por debajo de los años anteriores, siguen evidenciando crecimiento. Prueba de lo anterior es que, al revisar el Índice Real de Precios de Viviendas de la Cámara Chilena de la Construcción en base a trimestres móviles, se aprecia que durante los meses más complejos de la pandemia en nuestro país los precios cayeron, en su peor momento, en un 1,5%. Sin embargo, al finalizar el año la situación se revirtió y en diciembre se registró un alza del 1,7% respecto del mismo período del año anterior, mostrando una volatilidad bastante más acotada que en el resto de los instrumentos financieros.

La estabilidad del valor de los inmuebles, sumado a la creciente necesidad del arriendo como solución al problema habitacional, hace fijar la vista en la inversión en rentas residenciales como una opción muy atractiva para diversificar nuestras carteras, al mostrarse resiliente a pesar de las volatilidades observadas en los mercados. Relacionando esto con la pregunta que nos hacíamos párrafos atrás respecto de lo atractivo o no que pudiera ser la adquisición directa de un inmueble, los fondos de inversión en rentas residenciales pueden presentarse como una excelente opción que, adicionalmente, soluciona varios de los problemas que se generan a raíz de la necesidad de gestión que tienen este tipo de activos. 

Ventajas de invertir en rentas residenciales

Al invertir en rentas residenciales se logra diversificar en distintos inmuebles (no en uno solo), así como tener distintos arrendatarios (disminuyendo el riesgo de tener problemas con el no pago de los arriendos en un inmueble específico). Además, se deja en manos de profesionales su administración, quienes, al tener el control total de un edificio, por ejemplo, pueden conservar de mejor manera su valor y hacer más eficiente el control de gastos. 

Asimismo, también existen puntos interesantes a destacar en relación con la deuda. En el caso de las inversiones personales en departamentos, por ejemplo, las personas deben ocupar su capacidad de endeudamiento personal, limitada por sus ingresos. En cambio, cuando se invierte a través de un vehículo especializado, es éste quien se endeuda y, además, logra hacerlo a tasas menores a las que podría acceder un inversionista de manera directa.

Las cifras más recientes son bastante positivas para el segmento de rentas residenciales. Tomando como referencia un estudio realizado por Colliers International para este mercado, al cierre del cuarto trimestre de 2020, en Santiago se observa que, pese al fuerte aumento en el número de unidades disponibles para el arriendo respecto del último trimestre de 2019, las tasas de ocupación se mantienen muy saludables (90% de ocupación en el 4T´20 respecto del 95% en el 4T´19, en promedio) con un precio promedio de arriendo de 0,29 UF/mt2, ligeramente inferior a las 0,31 UF/mt2 del cuarto trimestre de 2019, cuando había una situación normal y sin pandemia. 

En pocas palabras, la inversión inmobiliaria en rentas residenciales se muestra como una atractiva alternativa de inversión que permite obtener retornos interesantes y estables en el tiempo, con un nivel de riesgo acotado y un comportamiento menos correlacionado con el ciclo económico respecto de otros instrumentos de inversión comparables en términos de retorno esperado. Esto hace que sea una clase de activo capaz de entregar esa diversificación tan deseable para los portafolios de los inversionistas. En los mercados desarrollados este asset class no es ninguna novedad, pero a nivel local aún tenemos un largo camino por recorrer, lo que abre la posibilidad de poder invertir en una clase de activo con buenas expectativas. En este sentido, algunas de las tendencias descritas en párrafos anteriores ya se empiezan a recoger en nuestro país, pero aún de manera incipiente, dejando bastante espacio para crecer.

 

Jorge Herrera Álvarez
Jefe Estrategia de Inversión AGF
Ingeniero comercial, Máster en Bolsa y Mercados Financieros (IEB), España.

 

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Esta información no pretende representar el funcionamiento de ninguna inversión en particular y no debe ser entendida como una proyección de rentabilidad, como un pronóstico cierto o recomendación de inversión. No se garantiza la exactitud de la información.
 

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